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標題:
北縣永和透天厝合建或是出售比較有利?
發問:
請問大家北縣永和中正路上屋齡三十多年的四樓透天厝土地面積約70平房公尺 地目是<;建>面對的是四車道的中正路因當時建商將地下室的產權與地上物分別出售所以透天厝屋主的土地持份只有五分之四在這種情況下如果與鄰居跟建商談合建 且合併總土地面積估計可以有600平房公尺以上請問各位1.十多年前在透天厝附近(也位在中正路上)的建物 地上物已經到了12樓 地下至少2樓 那麼現在透天厝合建大約可以蓋多少地上樓層?地下多少樓層?2.一般情況下該透天厝屋主大約可以分到多少面積?3.假如蓋的是地下3樓 地上15樓 那透天厝屋主要求分總建物一半... 顯示更多 請問大家 北縣永和中正路上屋齡三十多年的四樓透天厝 土地面積約70平房公尺 地目是<;建> 面對的是四車道的中正路 因當時建商將地下室的產權與地上物分別出售 所以透天厝屋主的土地持份只有五分之四 在這種情況下 如果與鄰居跟建商談合建 且合併總土地面積估計可以有600平房公尺以上 請問各位 1.十多年前在透天厝附近(也位在中正路上)的建物 地上物已經到了12樓 地下至少2樓 那麼現在透天厝合建大約可以蓋多少地上樓層?地下多少樓層? 2.一般情況下該透天厝屋主大約可以分到多少面積? 3.假如蓋的是地下3樓 地上15樓 那透天厝屋主要求分總建物一半 是否太少? 另外. 透天厝附近 十多年屋齡的電梯大樓售價一坪約30萬 而今年剛新建或進行中的建案 售價是一坪41-43萬的 在這種情況下 如果合建條件不好 透天厝屋主不排除把房子賣給建商 而這個售屋價格的估算 應該按照那些依據 (譬如 公告地價?電梯大樓售價?新建案售價?還是...)去估算? 更新: 公告土地現值：約17萬元/平方公尺．公告地價：7萬元/平方公尺 更新 2: 再補充一下 聽說屋齡30年以上的建物 可適用都市更新 1.是否意味著能蓋更多樓層? 2.如果是這樣 那是否表示 比其他未達屋齡30年的合建戶 該透天厝屋主可以跟要求建商應給予更多面積? 更新 3: 謝謝HUGO您的回覆 關於您提到 第一、我不了解您所說的分一半是所有地主加起來分一半 還是個人就分一半 .....如果是蓋15樓 透天厝屋主就是希望分7樓..地下蓋幾層的分配方式可以另外討論 ....如果上述的情況沒有機會 那至少所有地主加起來分一半建物面積..地下室另外討論 第二、妳家透天的使用分區應該是 商業用的吧(容績440%) 如果是住宅用的話 比 較不吸引建商哦 ....而同樣位於中正路馬路上的鄰近建物 有的大樓裡面2-4樓開設補習班 證劵公司 ....長久以來透天厝一樓都是店面 面臨中正路 所以應該是商用吧 更新 4: 第三、我不知道您全部的基地面積是多少 所以沒有辨法跟您說可以到多少樓層 而且商業用或是住宅用有很大的差別哦 ....全部的基地面積是多少...粗估約莫200坪以上 第四、沒有錯 都更條件之一就是 屋齡30年以上 條件二就是 雙面臨路 條件三就是 1500平方尺以上基地 ...因為位於大馬路邊 不符雙面臨路 不過旁邊十多公尺也是四線道 不知是否適用? : 更新 5: 假若個人地坪有20坪 商業用440% { 440%x1.65~1.75(銷售坪)}x都更獎勵(約20%~30%)不等x停車獎勵(約10%上下)等=總銷坪 20坪x總銷坪=個人換得坪數 .....按照這個算式 以21坪來初步估算 是不是21 X 0.8 X 4.4 X 1.65 X 1.2 X 1.1 =約160坪? ....請問這已經包含地下室停車位分配嗎?還是只有地上物的坪數? 更新 6: 不好意思 剛剛提到所謂的一半 就是在屋主持有21坪上蓋出來的建物總面積的一半 因為小弟不懂 所以用字較為含糊 請見諒 現在小弟提出下列兩種情況來請各位大大做個指導 1.屋主持有21X0.8坪土地 假使基地總面積210坪...(相對於21這個數字來說 210是它的十倍 比較好估算..) 而建物實際使用的土地是168坪 而且蓋了15層 地下3層 地下室的停車位先不予以討論 那麼屋主希望分配面積 就是 21/168 X 15(地上層數) X 0.8 也就是約1.5層樓 最少也該分配的面積 是21/210 X 15層 X0.8 也就是約1.2層 更新 7: 2.另外這種算法比較直接 就是不管蓋多少層 所有地主 就是要分配總樓層面積的一半 然後再按照各地主土地持分佔總比例多寡分配
最佳解答:
第一、我不了解您所說的分一半是所有地主加起來分一半 還是個人就分一半 第二、妳家透天的使用分區應該是 商業用的吧(容績440%) 如果是住宅用的話 比 較不吸引建商哦 第三、我不知道您全部的基地面積是多少 所以沒有辨法跟您說可以到多少樓層 而且商業用或是住宅用有很大的差別哦 第四、沒有錯 都更條件之一就是 屋齡30年以上 條件二就是 雙面臨路 條件三就是 1500平方公尸以上基地 都更或合建都有一定的比列及行情 假若地主漫天要求比例(請問沒有利可圖的建案建商會來談嗎?) 所以沒有所謂是否給予更多的問題 合理的要求是可以的哦 永和地區的分配比例大多為 地主45%~48% 建商55%~52%(住宅用地) 地主50%~55% 建商50%~45%(商業用地) 換得坪數如下: 假若個人地坪有20坪 商業用440% { 440%x1.65~1.75(銷售坪)}x都更獎勵(約20%~30%)不等x停車獎勵(約10%上下)等=總銷坪 20坪x總銷坪=個人換得坪數 個人換得坪數x分配比例=實際取得 以上為大約數字 若需要進一步了解的話可以回信 本人有一個滿強的都更團隊正在到處開說明會哦!!
謝謝大大的回覆 現在就透天厝旁邊的建案再跟大大請教 有兩個建案 1.一個案子面臨的是出入口只有不到4公尺的巷弄..算是巷底 而建地後方還面臨約三公尺的小巷道 現在情況是原本的3棟4樓公寓拆了新蓋了至少是七樓..地下不知蓋幾層 2.另一個是面臨的是出入口只有不到4公尺的巷弄 現在也蓋到了10多樓 如果按照永和市商業區的容積率440%來估算 也不太可能蓋出來阿..... 更何況這兩個案子都市在大馬路邊 所以 是不是因為有什麼獎勵的方式 所以建商才能蓋比規定容積率 還多的房子? 謝謝回覆|||||210坪建地蓋每層168坪15層的大樓? 這樣容積率就達1200%了 沒這麼高的容積率 永和市商業區容積率才400或440% 那是尤清圖利建商的時代才有的事情 2009-12-06 20:36:56 補充： 還有都市更新最小面積1000平方公尺 除非你們社區是個完整街廓 否則未達督更規定面積 商業區的都市更新容積率獎勵 沒有你想像的那麼多8758B59A7FA1EEA7
北縣永和透天厝合建或是出售比較有利?
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請問大家北縣永和中正路上屋齡三十多年的四樓透天厝土地面積約70平房公尺 地目是<;建>面對的是四車道的中正路因當時建商將地下室的產權與地上物分別出售所以透天厝屋主的土地持份只有五分之四在這種情況下如果與鄰居跟建商談合建 且合併總土地面積估計可以有600平房公尺以上請問各位1.十多年前在透天厝附近(也位在中正路上)的建物 地上物已經到了12樓 地下至少2樓 那麼現在透天厝合建大約可以蓋多少地上樓層?地下多少樓層?2.一般情況下該透天厝屋主大約可以分到多少面積?3.假如蓋的是地下3樓 地上15樓 那透天厝屋主要求分總建物一半... 顯示更多 請問大家 北縣永和中正路上屋齡三十多年的四樓透天厝 土地面積約70平房公尺 地目是<;建> 面對的是四車道的中正路 因當時建商將地下室的產權與地上物分別出售 所以透天厝屋主的土地持份只有五分之四 在這種情況下 如果與鄰居跟建商談合建 且合併總土地面積估計可以有600平房公尺以上 請問各位 1.十多年前在透天厝附近(也位在中正路上)的建物 地上物已經到了12樓 地下至少2樓 那麼現在透天厝合建大約可以蓋多少地上樓層?地下多少樓層? 2.一般情況下該透天厝屋主大約可以分到多少面積? 3.假如蓋的是地下3樓 地上15樓 那透天厝屋主要求分總建物一半 是否太少? 另外. 透天厝附近 十多年屋齡的電梯大樓售價一坪約30萬 而今年剛新建或進行中的建案 售價是一坪41-43萬的 在這種情況下 如果合建條件不好 透天厝屋主不排除把房子賣給建商 而這個售屋價格的估算 應該按照那些依據 (譬如 公告地價?電梯大樓售價?新建案售價?還是...)去估算? 更新: 公告土地現值：約17萬元/平方公尺．公告地價：7萬元/平方公尺 更新 2: 再補充一下 聽說屋齡30年以上的建物 可適用都市更新 1.是否意味著能蓋更多樓層? 2.如果是這樣 那是否表示 比其他未達屋齡30年的合建戶 該透天厝屋主可以跟要求建商應給予更多面積? 更新 3: 謝謝HUGO您的回覆 關於您提到 第一、我不了解您所說的分一半是所有地主加起來分一半 還是個人就分一半 .....如果是蓋15樓 透天厝屋主就是希望分7樓..地下蓋幾層的分配方式可以另外討論 ....如果上述的情況沒有機會 那至少所有地主加起來分一半建物面積..地下室另外討論 第二、妳家透天的使用分區應該是 商業用的吧(容績440%) 如果是住宅用的話 比 較不吸引建商哦 ....而同樣位於中正路馬路上的鄰近建物 有的大樓裡面2-4樓開設補習班 證劵公司 ....長久以來透天厝一樓都是店面 面臨中正路 所以應該是商用吧 更新 4: 第三、我不知道您全部的基地面積是多少 所以沒有辨法跟您說可以到多少樓層 而且商業用或是住宅用有很大的差別哦 ....全部的基地面積是多少...粗估約莫200坪以上 第四、沒有錯 都更條件之一就是 屋齡30年以上 條件二就是 雙面臨路 條件三就是 1500平方尺以上基地 ...因為位於大馬路邊 不符雙面臨路 不過旁邊十多公尺也是四線道 不知是否適用? : 更新 5: 假若個人地坪有20坪 商業用440% { 440%x1.65~1.75(銷售坪)}x都更獎勵(約20%~30%)不等x停車獎勵(約10%上下)等=總銷坪 20坪x總銷坪=個人換得坪數 .....按照這個算式 以21坪來初步估算 是不是21 X 0.8 X 4.4 X 1.65 X 1.2 X 1.1 =約160坪? ....請問這已經包含地下室停車位分配嗎?還是只有地上物的坪數? 更新 6: 不好意思 剛剛提到所謂的一半 就是在屋主持有21坪上蓋出來的建物總面積的一半 因為小弟不懂 所以用字較為含糊 請見諒 現在小弟提出下列兩種情況來請各位大大做個指導 1.屋主持有21X0.8坪土地 假使基地總面積210坪...(相對於21這個數字來說 210是它的十倍 比較好估算..) 而建物實際使用的土地是168坪 而且蓋了15層 地下3層 地下室的停車位先不予以討論 那麼屋主希望分配面積 就是 21/168 X 15(地上層數) X 0.8 也就是約1.5層樓 最少也該分配的面積 是21/210 X 15層 X0.8 也就是約1.2層 更新 7: 2.另外這種算法比較直接 就是不管蓋多少層 所有地主 就是要分配總樓層面積的一半 然後再按照各地主土地持分佔總比例多寡分配
最佳解答:
第一、我不了解您所說的分一半是所有地主加起來分一半 還是個人就分一半 第二、妳家透天的使用分區應該是 商業用的吧(容績440%) 如果是住宅用的話 比 較不吸引建商哦 第三、我不知道您全部的基地面積是多少 所以沒有辨法跟您說可以到多少樓層 而且商業用或是住宅用有很大的差別哦 第四、沒有錯 都更條件之一就是 屋齡30年以上 條件二就是 雙面臨路 條件三就是 1500平方公尸以上基地 都更或合建都有一定的比列及行情 假若地主漫天要求比例(請問沒有利可圖的建案建商會來談嗎?) 所以沒有所謂是否給予更多的問題 合理的要求是可以的哦 永和地區的分配比例大多為 地主45%~48% 建商55%~52%(住宅用地) 地主50%~55% 建商50%~45%(商業用地) 換得坪數如下: 假若個人地坪有20坪 商業用440% { 440%x1.65~1.75(銷售坪)}x都更獎勵(約20%~30%)不等x停車獎勵(約10%上下)等=總銷坪 20坪x總銷坪=個人換得坪數 個人換得坪數x分配比例=實際取得 以上為大約數字 若需要進一步了解的話可以回信 本人有一個滿強的都更團隊正在到處開說明會哦!!
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其他解答:謝謝大大的回覆 現在就透天厝旁邊的建案再跟大大請教 有兩個建案 1.一個案子面臨的是出入口只有不到4公尺的巷弄..算是巷底 而建地後方還面臨約三公尺的小巷道 現在情況是原本的3棟4樓公寓拆了新蓋了至少是七樓..地下不知蓋幾層 2.另一個是面臨的是出入口只有不到4公尺的巷弄 現在也蓋到了10多樓 如果按照永和市商業區的容積率440%來估算 也不太可能蓋出來阿..... 更何況這兩個案子都市在大馬路邊 所以 是不是因為有什麼獎勵的方式 所以建商才能蓋比規定容積率 還多的房子? 謝謝回覆|||||210坪建地蓋每層168坪15層的大樓? 這樣容積率就達1200%了 沒這麼高的容積率 永和市商業區容積率才400或440% 那是尤清圖利建商的時代才有的事情 2009-12-06 20:36:56 補充： 還有都市更新最小面積1000平方公尺 除非你們社區是個完整街廓 否則未達督更規定面積 商業區的都市更新容積率獎勵 沒有你想像的那麼多8758B59A7FA1EEA7
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